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Avocat baux commerciaux à Paris 8

« La conclusion d’un bail commercial étant un acte qui engage les parties sur du long terme, il est indispensable de bien en négocier les termes lors de sa conclusion et d’anticiper l’évolution du contrat ainsi que des rapports. »

Plus qu’un bail d’habitation, la conclusion d’un bail commercial est un événement important en ce qu’il engage les parties sur une longue période dès lors qu’aucune des parties n’a intérêt à le résilier, le bailleur pour éviter de payer une indemnité d’éviction, le preneur pour éviter de perdre le fruit de son travail.
Il est donc important de bien négocier les obligations de chacune des parties, lors de la conclusion du bail, car elles y seront tenues pendant toute la durée du bail.
Les baux commerciaux sont soumis à un statut impératif, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Les principaux sujets susceptibles d’affecter la vie du contrat et pour lesquels je peux vous assister, sont les suivants :

Procédure en expulsion pour loyers impayés ou manquement à toute obligation contractuelle de la part du preneur

Lorsque le preneur manque à ses obligations contractuelles, telles que le paiement du loyer, le non respect de la destination du bail, le non respect de la procédure relative aux travaux, le bailleur peut délivrer, sous certaines conditions, un commandement visant la clause résolutoire.
Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se mettre en conformité avec les clauses du bail. A défaut, le bailleur peut saisir le juge des référés du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des locaux loués pour qu’il constate que le bail est résilié et ordonne l’expulsion du preneur.

Procédure en fixation du loyer de renouvellement ou procédure de révision

Lorsque le bail est renouvelé par l’effet d’un congé délivré soit par le bailleur (congé avec offre de renouvellement) ou par le preneur (congé avec demande de renouvellement), le montant du loyer de renouvellement peut faire l’objet d’une discussion. En principe, le bail est renouvelé moyennant un loyer plafonné c’est à dire en fonction de la variation de l’indice INSEE servant à indexer le loyer (sauf disposition contraire du bail).

Cela étant, la partie qui a le plus intérêt peut demander à voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative des locaux loués, le loyer est alors dit déplafonné. Le déplafonnement peut se justifier pour le preneur lorsque la valeur locative des locaux loués est inférieure au loyer plafonné.
Au contraire, le déplafonnement peut se justifier pour le bailleur lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative des locaux loués. Dans cette hypothèse, le bailleur devra démontrer qu’il existe plusieurs motifs de déplafonnement, tels que notamment:

  • une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
  • une modification des caractéristiques du local au cours du bail expiré,
  • une modification de l’activité exercée au cours du bail expiré,
  • une modification des obligations des parties au cours du bail expiré.

La procédure de révision du loyer peut être mise en œuvre en cours du bail, soit en raison de la variation du loyer de plus de 25 % (article L.145-39 du code de commerce), soit en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L.145-38 du code de commerce).

Refus de renouvellement du bail et fixation de l’indemnité d’éviction

Lorsqu’en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le preneur (indemnité de transfert du fonds de commerce ou indemnité de remplacement du fonds (perte du fonds)). Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.
Le preneur dispose d’un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité pour libérer les lieux ; tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

En cas de contentieux du bail commercial liés à sa négociation, son renouvellement ou encore sa transmission, contactez mon cabinet d'avocat à Paris 8.

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