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Avocat en litige locatif à Paris 8

Le contentieux lié à l'application du bail commercial ne rime pas nécessairement avec la fin du bail : entre renouvellement et résiliation, le recours au juge peut s'avérer indispensable à différentes étapes de la vie du bail. Le Cabinet Katy Bonixe, avocat en baux commerciaux à Paris 8 et en région parisienne (78, 92, 93 et 94), peut vous assister dans les principaux sujets susceptibles d’affecter la vie du bail, qui peuvent nécessiter de recourir au juge.

Le contentieux de la fixation du loyer: comment obtenir une modification du loyer en cas de désaccord entre les parties?

La modification du loyer en cas de renouvellement du bail: quelles sont les règles?

Lorsque le bail est renouvelé par l’effet d’un congé délivré soit par le bailleur (congé avec offre de renouvellement) ou par le preneur (demande de renouvellement), le montant du loyer de renouvellement peut faire l’objet d’une discussion.

En principe, le bail est renouvelé moyennant un loyer plafonné c’est à dire en fonction de la variation de l’indice INSEE servant à indexer le loyer (sauf disposition contraire du bail).

Mais, la partie qui a le plus intérêt peut demander à voir fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative des locaux loués, le loyer est alors dit déplafonné.

Le déplafonnement peut se justifier pour le preneur lorsque la valeur locative des locaux loués est inférieure au loyer plafonné.

Au contraire, le déplafonnement peut se justifier pour le bailleur lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative des locaux loués. Dans cette hypothèse, le bailleur devra démontrer qu’il existe plusieurs motifs de déplafonnement, tels que notamment une modification notable des facteurs locaux de commercialité, une modification des caractéristiques du local au cours du bail expiré, une modification de l'activité exercée ou une modification des obligations des parties au cours du bail expiré.

La modification du loyer en cours de bail: indexation ou révision, le loyer s'adapte afin de tenir compte de la réalité économique

Indépendamment de l'indexation du loyer en vertu d'une clause d'indexation, le loyer peut être révisé en cours de bail.

La procédure de révision du loyer peut être mise en œuvre en cours du bail, soit en raison de la variation du loyer de plus de 25 % (article L.145-39 du code de commerce), soit en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L.145-38 du code de commerce). 

Quelle que soit la procédure envisagée, l'intervention du juge pourra s'avérer nécessaire pour fixer le montant du loyer si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord. Par conséquent, la présence de votre avocat en litige locatif basé à Paris 8, à côté de Nanterre et de Neuilly-sur-Seine, Maître Katy Bonixe, se révélera décisif pour la défense de vos intérêts et la préservation de vos droits. 

Le contentieux en cas de non renouvellement: quels droits pour le preneur d'un bail commercial en cas de congé du bailleur avec refus de renouvellement ? 

Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est en principe tenu de verser au preneur une indemnité d'éviction.

Le montant de cette indemnité variera en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le preneur (indemnité de transfert du fonds de commerce ou indemnité de remplacement du fonds (perte du fonds).

Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.

La fixation du montant de l'indemnité d'éviction est un enjeu important pour le preneur qui nécessite de courir au juge.

Le preneur dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour libérer les lieux ; tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

Le contentieux de la résiliation du bail en cas de faute: dans quels cas le bail peut-il être résilié ?

Lorsque le preneur manque à ses obligations contractuelles, telles que le paiement du loyer, le non respect de la destination du bail, le non respect de la procédure relative aux travaux, le bailleur peut délivrer, sous certaines conditions, un commandement visant la clause résolutoire.

Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se mettre en conformité avec les clauses du bail. A défaut, le bailleur peut saisir le juge des référés du Tribunal de Grande Instance pour qu’il constate l'acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du preneur.

De la même façon, le bailleur peut par son inaction (absence d'entretien de l'immeuble dont dépendent les locaux loués) mettre en péril l'activité du preneur. Le preneur pourra alors demander la résiliation du bail aux torts du bailleur et le versement de dommages et intérêts afin de réparer le préjudice subi.

Quelle que soit la situation, le Cabinet Katy Bonixe, avocat en litige locatif à Paris 8, proche de Neuilly-sur-Seine et de Nanterre peut vous aider à faire valoir vos droits.

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